День добрый!

С вами рассылка «Биз-цен». Мы бесплатно находим офисы в Москве и Петербурге и знаем лучшие предложения.

Cегодня у нас важная и ответственная тема — договор аренды коммерческой недвижимости.

Многие арендаторы испытывают негативные эмоции, когда думают о договоре аренды — им кажется, что в тексте спрятано множество подводных камней, а сам процесс подписания наполнен трудностями.

На самом деле это не так — мы попробуем вам это доказать: развенчаем четыре мифа о договоре аренды и попутно дадим полезные советы.

«Договор нельзя понять»

Договор — это юридический документ. Его сила в точных и однозначных формулировках, которые помогают избежать двусмысленности.

Так сложилось, что эти формулировки пишут сложным юридическим языком, потому читать и разбираться в них совсем не хочется. Часто бывает, что арендатор подписывает договор не глядя, а потом страдает от этого.

Избежать этого легко — достаточно просто потратить немного времени и разобраться в договоре. Вот несколько советов:

1. Старайтесь не подписывать договор сразу, как только увидите. Лучше выделить время для ознакомления с ним.
2. Если договор покажется вам сложным, то распечатайте его и изложите на полях краткое содержание каждой главы. Пишите простыми понятными словами. Вот как это сделано у Бюро Горбунова:

С этим документом сходите к юристу или наймите юриста на аутсорсе. Покажите ему своё краткое содержание и попросите проверить.

3. Вместе с договором попросите у арендодателя документ на право собственности. Документ выглядит вот так:

Если арендодатель сам снимает помещение в аренду, попросите договор субаренды — там должно быть указано, что он может пересдавать его.

Кроме этого попросите технический или кадастровый паспорт. Стоит попросить документы об отсутствии обременений (ареста, залога имущества и брони на желаемый офис).

«Договор нельзя изменить»

Договор — это не священная корова, а просто письменное изложение отношений между людьми и компаниями. Поэтому, если вы не согласны с условиями арендодателя, то предложите ему свои.

Лучше всего делать это письменно. Отредактируйте договор арендодателя и отправьте ему свою версию. Не забудьте включить в текстовом редакторе режим правок. В этом режиме юрист арендодателя сразу увидит ваши изменения и не будет каждый раз перечитывать договор.

Например, в договоре можно изменить эти пункты:

1. Помещения общего пользования. Иногда арендодатель соглашается не включать в стоимость аренды коридоры и другие общие помещения.
2. Арендные каникулы. Часто арендодатели предлагают скидку, если арендатор берётся за ремонт помещения. Это выгодно всем: арендатор сдаёт помещение, а вы недорого ремонтируете его на свой вкус. Обсудите это и пропишите условия в разделе «Расчеты по договору» или «Прочие условия».

Последние правки в согласованном договоре — это ваши реквизиты. Договор на аренду может заключать руководитель компании или сотрудник с доверенностью от руководителя. Если нет юридического лица, то можно заключить договор на физическое, а потом переоформить его.

Для заключения договора нужен стандартный пакет документов, в который входят:

• Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев.
• Копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учёт.
• Банковские и почтовые реквизиты (в том числе юридический адрес).
• Копии учредительных документов (ИНН, ОГРН, КПП).
• Копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия.

Все копии нужно заверить печатями.

Сбор документов может занять продолжительное время. Чтобы помещение не ушло к другому арендатору, подпишите с арендодателем письмо о намерениях. В нём кратко прописывают условия аренды: площадь, стоимость, возможность расторжения. Письмо о намерениях — это предварительный договор, в будущем он меняется на долгосрочный. Вместо письма о намерениях арендодатель может попросить залог.

«В договоре нет спорных моментов»

Иногда в документ включают спорные пункты. Например, такие:

• 5.4.12 В случае неуплаты арендатором стоимости аренды (согласно п. 2.4 настоящего договора), арендодатель вправе наложить арест на имущество арендатора.

Не беспокойтесь, никто не в праве завладеть вашим имуществом, кроме судебных приставов после решения суда. Вероятно, этот пункт договора не пройдёт «проверку» Гражданским кодексом.

Еще пример:

• 4.4. Арендатор обязан освободить помещение в течение 30 дней в случае проведения капитального его ремонта, после получения от арендодателя соответствующего уведомления.

Обязательно обсудите это с арендодателем, ведь капитальный ремонт может случиться через месяц после начала аренды.

«В договоре одинаково важен каждый пункт»

Действительно, каждое слово в договоре имеет юридическую силу. Однако в документе есть особо важные пункты, на которые стоит обратить внимание в первую очередь. Сразу поищите их глазами в тексте:

• Договор часто заключают на 11 месяцев. Это делают для того, чтобы не регистрировать его в государственных органах. Убедитесь, что в нём указаны правила пролонгации. Например, что спустя 11 месяцев договор автоматически действует еще на такой же срок.
• Посмотрите, как арендодатель описывает условия расторжения договора. Хорошо, если в нём будет поменьше фраз вроде «в одностороннем порядке» или «безусловно». Спорные моменты лучше решать совместно.
• Поищите пункт про сдачу и приём помещения. Лучше всего, когда это делают по акту: в начале аренды подробно описывают состояние помещения, а в конце сверяют.
• Найдите информацию об индексации арендной платы. Так, при аренде на 11 месяцев арендодатель часто поднимает стоимость при пролонгации (на 10% или больше). А при долгосрочной аренде фиксирует её на всё время.
• Определите из чего складывается ежемесячная плата. Что входит в эксплуатационные расходы, а что — нет? Как оплачивается коммунальные расходы, электричество, интернет, охрана, уборка, парковка? Включен ли НДС в эту стоимость?
• Посмотрите, на каких условиях вы будете съезжать. Когда нужно предупредить арендатора? Когда он вернёт депозит? Какие есть неустойки?

Подведем итог:

1. Не подписывайте договор, не читая!
2. Законы сильнее договора. Если пункты договора спорят с Гражданским кодексом, то Кодекс всегда выигрывает.
3. Помните главный принцип: не испытывать нужды. Если вам что-то не понравится, вы всегда найдёте другие условия. Перечитайте нашу рассылку о переговорах
4. Обращайте внимание на все пункты, связанные с вашим имуществом, залогом, штрафами и доступом в помещение.
5. Самое важное в договоре это: стоимость аренды, условия расторжения и стоимость эксплуатационных расходов.

Надеемся, наши советы помогут вам при заключении договора аренды. А мы поможем вам найти арендодателя — обращайтесь в «Биз-цен»!